Rapport du Conseil Syndical à l'AG du 25/10/2010

Compte-rendu de l’action du Conseil Syndical durant l’année sociale 2009-2010

Bonjour à tous,

Au cours de l’année sociale écoulée, l’action de votre Conseil Syndical s’est concentrée sur trois sujets importants :

-          Le chantier du remplacement de la Chaufferie.

-          Le remplacement des compteurs d’eau chaude et la pose de compteurs d’eau froide.

-          Le chantier de l’aménagement de la courette pour un nouvel entreposage des containers à ordures de l’escalier B.

Au delà de ces thèmes, votre Conseil s’est attaché à suivre et à accompagner étroitement la gestion du Syndic ainsi qu’à surveiller et à contrôler les comptes.

1/ Le remplacement de la Chaufferie

1.1/ Les décisions de l’AGS du 23/07/2009

La rénovation de la Chaufferie a fait l’objet d’une Assemblée Générale Spéciale en date du 23/07/2009. Il parait utile d’en rappeler les principales dispositions :

. L’Entreprise chargée des travaux de rénovation de la Chaufferie est la SFFE, précédent exploitant, qui a présenté la meilleure offre des quatre soumissionnaires en présence, pour un montant total TTC de 172 333,44 €.

Le contrat de rénovation est assorti d’un accord de préfinancement des travaux par la SFFE amortissable sur une durée de 16 ans au taux annuel de 7,00 %. Ce mode de financement permet d’éviter tout appel de fonds auprès des copropriétaires. Il se traduit par une annuité de remboursement de 18 242,81 € constituant une charge du budget de fonctionnement de la copropriété pendant les 16 années du contrat.

Dans la mesure du possible, le préfinancement des travaux devrait faire l’objet d’un remboursement partiel anticipé afin de réduire les intérêts financiers à la charge du syndicat. A cet effet, le montant de 5500 eus du remboursement des certificats d’économie d’énergie (CEE) par EDF à la réception des travaux sera mis en réserve dans un compte spécial productif d’intérêts au profit du Syndicat. Le Conseil préconise d’abonder ce compte en y affectant le solde du produit de la vente de la loge du gardien, à faire voter par l’Assemblée.

. La maitrise d’œuvre des travaux est confiée au cabinet ETUDES et FLUIDES au prix de 7 % hors taxes des travaux hors taxes, c’est à dire pour un montant de 12 302,58 € constituant une charge du budget de fonctionnement du seul exercice 2009-2010.

. L’exploitation et la conduite de la nouvelle Chaufferie sont confiées à la SFFE dans le cadre d’un contrat à long terme portant également sur la fourniture du combustible (avec intéressement) et sur  une assurance « renouvellement des matériels et installations ».  

. Les Contrôles de l’exploitant sont assurés jusqu’au 30/09/2010 par le cabinet conseil ETUDE et FLUIDES, au prix de 2990 € TTC, l’an.

1.2/ Les travaux et la première saison de chauffe

Les travaux ont débuté en septembre 2009, un peu plus d’un mois avant le début de la saison de chauffe. Ils ont été marqués par d’assez nombreuses interruptions de service, dues généralement à des dysfonctionnements du chauffagiste ou des constructeurs. Toutefois, l’incident le plus sérieux s’est produit à la suite d’une rupture du circuit de chauffage au 7^e étage de l’escalier A, ce qui a  entrainé une charge pour la Copropriété, le chantier n’étant pas à l’origine de l’incident.

En dépit des désagréments subis par les résidents pendant cette première saison de chauffe, la nouvelle chaufferie a fait cependant la démonstration des économies d’énergie qu’elle procure par rapport aux anciennes installations et même par rapport à ses propres objectifs contractuels avec moins 11%.

Les travaux portant sur les pieds de colonne qui sont désormais terminés depuis la fin de l’été 2010, devraient permettre dès l’hiver prochain un meilleur équilibrage de l’installation nouvelle et un meilleur fonctionnement d’ensemble au profit du confort des résidents et des économies d’énergie. D’une manière générale, les installations nouvelles de chauffage n’atteignent leur complète efficacité qu’à partir de la seconde saison de chauffe.

Enfin, le Conseil ETUDE et FLUIDES ayant donné sa démission à compter du 1^er octobre 2010, il est proposé à l’assemblée la nomination d’un nouvel intervenant, la société LH Conseil, qui semble satisfaire aux impératifs de compétence et d’indépendance et dont les honoraires pour cette mission sont légèrement inférieurs à ceux du précédent Conseil. Rappelons à l’Assemblée que le contrôle de l’exploitant en matière de qualité des prestations et de respect des dispositions contractuelles nous semble tout à fait indispensable et qu’il importe de procéder à cette nomination pour éviter toute négligence ou relâchement de la part de la SFFE.

2/ Le remplacement des compteurs d’eau chaude et la pose de compteurs d’eau froide.

Cette action de remplacement des anciens compteurs d’eau chaude par des compteurs de nouvelle génération à radio-relevage a été prise par la dernière Assemblée générale afin d’éviter les erreurs de relevé et les forfaits abusifs. Cette Assemblée a également décidé de poser des compteurs d’eau froide pour une meilleure répartition des coûts, c'est-à-dire en fonction des consommations réelles et non plus en fonction des tantièmes du règlement de copropriété.

Ce chantier n’est pas encore arrivé à son terme, malgré quatre interventions de la société Proxiserve, c’est la raison pour laquelle il vous sera proposé de retenir pour la répartition des coûts de l’exercice écoulé une consommation moyenne par type de logement pour les appartements non encore équipés (moins d’une dizaine).

Les difficultés pour obtenir les accès aux appartements, ainsi que les équipes réduites de Proxiserve pendant les interventions, expliquent de tels délais qui semblent cependant habituels dans ce genre d’opérations.

3/ Chantier Courette et Containers.

Ce chantier, plus complexe qu’il n’apparaissait, a nécessité de nombreux intervenants, c’est à dire une dizaine d’entreprises, un architecte, un ingénieur-conseil, sans oublier la nécessaire demande d’autorisation administrative et la délivrance d’une assurance dommages-ouvrages sans lesquels les travaux n’auraient pu être entrepris.

Tout cela, ajouté aux retards des uns et des autres, explique la durée très importante des travaux qui n’ont pu se terminer que fin juin 2010 (il reste néanmoins à déplacer le bloc des boites aux lettres du Hall Archereau, sur le mur opposé, près de la porte du nouveau passage).

Il faut cependant signaler que le passage créé dans le mur du Hall Archereau a été détourné en local d’entreposage des containers, contrairement aux dispositions du projet exposé et voté régulièrement lors de la précédente Assemblée Générale. Il résulte de cette action, entreprise par une minorité agissante de certains résidents, qu’un container à ordures continue d’être entreposé dans le Hall (au lieu de la courette spécialement aménagée à cet effet) au mépris des règles élémentaires d’hygiène pour la collectivité.

Le Conseil dénonce cette action et recommande vivement le rétablissement des aménagements dans leur fonction et l’entreposage de tous les containers dans la courette comme cela était prévu à l’origine.

Le Conseil Syndical